物业管理收费投诉，是去年南宁市各类价格咨询举报的热点。记者昨日从自治区物价局了解到，广西重新修订了2005年出台的《物业服务收费管理暂行办法》（以下简称《办法》），新的《办法》从2007年4月3日起执行。与原来的相比，新修订的《办法》提出了更清晰的收费内容与标准，令市民缴纳物业管理费时能“明明白白消费、清清楚楚缴费”。

服务收费要分“星”定标准 什么服务水平就收什么价钱

    在去年的南宁市价格咨询投诉问题中，对价格政策的不了解是导致市民频频向物价主管部门投诉物管公司的原因之一。此次新《办法》作了具体规定。

    新《办法》规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。由建设单位选聘物业管理企业，对住宅（不含别墅）物业进行管理的服务收费实行政府指导价；对由全体业主或业主大会选聘物业管理企业进行住宅物业管理的服务收费，以及别墅区和其他物业服务收费实行市场调节价。

    记者了解到，新《办法》制定物业服务收费考虑因素中，增加了一个服务等级。即是说，日后制定物业服务收费将按照物业公司所具有的服务水平来分等级，实行类似于按“星”收费的办法。这样的收费方式将更明白。

两种方式缴纳物业管理费 是包干还是拿酬金先约好

    “包干制”和“酬金制”，仍是今后缴纳物业服务费的方式，具体采用什么收费方式，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。“包干制”，就是俗话说的“一包到底”。 业主按约定的数额向物业公司支付物业服务费用，物业公司拿到这笔服务费，履行了应尽的管理服务内容后，是盈余或者亏损，都由物业公司独自承担。业主可不必再管。

    “酬金制”则是指物业管理企业预收一笔物业服务资金，按约定比例或者约定数额提取酬金 ，其余全部用于物业服务合同约定的支出。这笔钱不管有结余或者不足，均由业主来承担，多退少补。

    值得一提的是，实行物业服务费用“酬金制”的，预收的物业服务费属于代管性质，为所缴纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

    另外，建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

业主不必承担管漏、线损 共用部分维修费专项列支

    每次物业公司大喊“亏”了，支出太大，要涨物业管理费的时候，市民都会不乐意。他们觉得，不了解物业管理公司服务成本是如何定出的，也不知道自己所缴纳的费用是如何使用的，担心物业公司有重复收费和乱收费问题。

    新《办法》明确了物业服务成本或者物业服务支出的范围，使物业服务收费项目更加细化。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

    ●管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；●物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；●物业管理区域清洁卫生费用；●物业管理区域绿化养护费用；●物业管理区域秩序维护费用；●办公费用；●物业管理企业固定资产折旧；●物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；●经业主同意的其他费用。

    修订后的新《办法》在核定物业服务成本时，对一些维修等收取的费用作了具体明确。新《办法》指出，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或者物业服务成本。

    新修订的《办法》增加了一项规定，即物业管理区域内的管漏、线损不再由业主承担， 按实际发生数额计入物业服务支出或者物业服务成本。物业共用部分已纳入成本的，不得重复收费。这样，避免了许多由此引发的业主和物业公司的纠纷问题。

代收水电气等费禁收手续费 也不能收取业主装修保证金

    在众多物业管理投诉中，装修保证金和装修管理费是一大热点。新《办法》再次明确表示除法律法规规定外，物业管理企业不得以任何名义向业主收取押金、保证金等。修订后的新《办法》称，物业管理企业对装修住宅进行指导和监督。除法律法规规定外，物业管理企业不得以任何名义向业主收取押金、保证金等。如果业主在装修过程破坏公共部位及设施的，如承重墙、墙埋水电线、电话线等需要恢复的费用和装修垃圾的清运费用，按实际发生数额，由业主或使用人承担。

    物业管理企业接受委托，代收物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、垃圾清运处理等费用的，可向各有关委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

车辆停放保管收费按合同办 停车收益纳入物业维修基金

    车辆在物业管理区域内停放、收费和管理的问题，是业主和物管公司存在分歧最多的地方。小区内的车辆停放收益是归业主还是归物业管理公司？哪些车辆应该收费，应该怎样收费？收费的钱何去何从？新《办法》都对此有了明确规定。

    按照新《办法》，车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项，有合同约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，由业主大会（委员会）决定。治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在小区内停车不准收费。

    另外，业主大会（委员会）决定对车辆停放收费的，可参照价格主管部门规定的收费标准收费，并向当地价格主管部门备案。业主大会（委员会）成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。车主对车辆有保管要求的，由业主和物业管理企业另行签订保管合同。车辆停放的收益应当纳入物业维修基金，用于公共设施的维修、更新。 （吴福大 林 莉）