两年前的今天，被业界称之为土地“大限”铁规——国土资源部“７１号令”正式实施，至此以后各类闲置地得到清算，而房产开发商通过协议购地的方式则被“招拍挂”取代。

    实际上，按照国家相关法律规定，连续闲置２年的经营性建设用地，国家将无偿收回土地使用权。然而时至今日，两年过去了，“土地闲置”在国内房产业界依然还是一道“风景”，一种“现象”，譬如在广西，从２００４年以来房地产开发项目中，依然还有１０９２万平方米的土地被“荒”着。

    对此，业界人士认为，随着近期国家不断重手出台“组合拳”调控规范房地产业，土地闲置的状况预计将很快得到盘活。事实会如此吗？

    广西楼市土地三成一遭闲置

    据广西国土资源厅发布的消息，广西各级土地部门近期积极组织开展了城镇房地产开发土地供应及开发利用的调查和公示工作，经调查统计，全区向社会公布２００４年以来房地产开发项目土地供应共有１１５０宗，供应的建设用地总面积３４８８．５７万平方米，其中完成开发建设的土地面积为８５１．４１万平方米，占建设用地总面积的２４．４１％；正在开发面积１１８７．３６万平方米，占建设用地总面积的３４．０４％；已竣工土地面积３５６．８５万平方米，占建设用地总面积的１０．２３％，而尚未动工建设的土地面积则达１０９２．９７万平方米，占建设用地总面积的３１．３３％。

    就广西各地来说，不同城市楼市的闲置土地数量不尽相同。柳州市国土部门工作人员告诉记者，柳州市从２００４年８月１日以来共存在４０多宗共１００多万平方米的闲置土地；而有关人士透露，北海早些年的闲置土地一度高达上千万平方米，近年来经过消化则已大幅下降；南宁市国土资源局土地储备中心主任郎勇告诉记者，南宁在三四年前也曾有大量的闲置土地，但现在房产开发很红火，真正意义上的闲置土地已经为数不多了。

    土地闲置事出有因

    在大多数人的眼中，“闲置土地”就是一块被围墙圈起来多年不开发的“闲”地，有的甚至认为“闲”地产生根源就是开发商为牟取暴利而“囤积土地”所造成，其实这反映了相当多的人对“闲置土地”的概念过于模糊，而记者通过多方采访，发现土地被闲置的原因并非如此简单。

    据广西国土资源厅宣传中心的工作人员反映，当前所公布的“闲置地”，并非都是开发商有意囤积土地，更多的原因在于有四个方面，一是“毛地”出让后，建设项目未能顺利实施拆迁导致无法进行开工建设；二是部分房地产开发项目用地面积较大，开发建设期较长，需要分期开发；三是部分为今年新取得的土地，目前尚未达到合同约定的开工时间；四是土地使用者不按时交纳土地出让金，无法办理用地手续。

    南宁市国土资源局土地储备中心主任郎勇则告诉记者，对闲置土地的认定是一个慎重过程，而从多方面考虑，南宁对一些闲置土地的认定还较为宽松，像在南宁当前存在的一些尚未开工的建设用地里，其中有一部分是因为开发商在获取土地使用权过程中，诸多关系还没有理顺，所以无法按正常进度办齐的相关证照而导致开工延误土地闲置，而这类“闲”着的建设用地，就不一定会被划为“闲置土地”。据了解，当前土地开发中遇到特殊情况的，通常不列入闲置地范畴。所谓的特殊情况包括：不可抗力、国家政策重大调整、政府和政府部门行为、其他正当理由等。

    连日来记者采访发现，尽管早些年广西对闲置土地的规范管理力度不如全国一线城市那般声势浩大，但近１年来也在逐步加强，尤其是今年房产新政“国六条”实施以来，已经越发从严把关。像２００５年年底，自治区政府下发了《关于做好我区盘活国有建设用地工作的指导意见》，详细规定了包括超过年限未开发建设的用地，将按规定从高收取土地闲置费，甚至依法收回其土地使用权等处置办法。而至６月份，南宁市则紧跟九部委的通知精神出台规定，从６月２日起，超出合同约定开发日期满１年未动工开发的，土地闲置费按上限收取，即每平方米收取１０元闲置费；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

    这一系列政令措施显示，广西楼市土地调控风雨欲来。

    “收地”潮潮涌北海“地主”

    收取土地闲置费，作为“地主”的开发商基本还能承受，但如果土地被无偿收回，无疑既是“血本无归”，是真正的“大限”，而记者了解到，广西近年在闲置土地政策执行过程中，各地政府部门还是相当谨慎宽松，并不轻易挥下这致命的一刀。

    不过，随着国家的房地产政策整体从严，广西已经不再充当“好好先生”，日渐“铁面”起来。据相关部门近日透露的消息，昔日出现过严重房地产泡沫现象的北海市，其土地储备中心自２００２年成立以来，按规定严格执法，至今共收回的１０００多万平方米的闲置土地，其中已有将近１０００万平方米用地重新用于城市基础设施、工业、房地产和旅游开发。

    在房产乱局当中，北海向“地主”们动刀的动作无疑显得举重若轻，而对于其它城市，“收地”潮已风起云涌的信息则已在悄然向外界释放，像面对１００多万平方米的闲置土地，柳州已经开始象征性地预收了土地闲置费１３８万元。南宁土地部门也称一直都在执行闲置地调控政策，虽然由于种种原因难以从开发商手中无偿收回闲置土地的使用权，不过对闲置土地的处置力度，包括收取闲置费等工作都没有停止。而且目前正着手进行大规模的调查、摸底，将针对不同的土地闲置情况采取规范对策。

    新政后广西从严控地

    不管是开发商有意闲置土地，还是事出有因，土地闲置现象对楼市的发展始终弊大于利，对此，国家近年来三申五令控制闲置土地。像２００４年３月３１日国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即“７１号令”，要求各地在２００４年８月３１日前将历史遗留问题处理完毕，对８月３１日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。８月３１日就此被业界称之为土地“大限日”。这意味着，在所有的不规范土地“清洗”干净后，按照《中华人民共和国土地管理法》中“土地闲置１年要缴土地闲置费，闲置２年要被无偿收缴”的规定，２年后的今天，即２００６年８月３１日无疑成为真正验证此项“铁规”的标志日。

    目前广西客观存在１０００多万平方米的闲置土地，无疑在某种程度上拉了广西楼市发展的后腿，于是如何盘活消化这上千万平方米的“闲”地，成为各界关注的重点。

    “这１０００多万平方米闲置土地，数量较大，而且形成因素多样，因此在短时间内就消化盘活的可能性不大。”广西国土资源厅宣传中心的工作人员在接受记者采访时如是说道。“不过广西一直都在做相关工作，尤其要在从法律法规上引导。”毫无疑问，从法律法规上引导的重点是严格执行“土地闲置１年收闲置费，闲置２年无偿收回”，事实上，广西部分城市的“铁面无私”已经让当地的“地主”们见识到了威力，而这种气氛趋势还在持续蔓延，星火燎原，只是时间问题。

    “银根”“地根”同紧缩“闲”地加速消化

    还值得一提的是，在土地政策不断从严调控的同时，国家在“银根”的调控也在步步为营，包括今年连续调息等多项政策，已经让开发商们感到的资金周转的压力，加之政府在土地政策执行力度上愈加从严把控，那已经习惯于以“屯地”方式开发的房产商的舒服日子就真的快到头了。

    “无论是‘银根’调控还是‘地根’调控，国家的目的是促使房地产健康有序发展，遏制住过快的投资增长。”南宁市社会发展研究所所长钟柳红面对各部委不断出台“组合拳”，更愿意从宏观上加以的分析，“闲置地的较大面积存在现象其实只是个小插曲。当宏观调控真正发挥了作用且达到了目的，整个市场也就规范了，闲置地的盘活自然就会加速，土地的利用率进而会提升了。”（胡宁军）