新华网广西频道７月２６日电（记者黄玫　何丰伦）外资炒房如今有了拦截“大坝”，外资直接在国内一线城市房地产市场上煽风点火势头无疑会遭受遏制。然而，外资是否会“变脸”，绕道进入国内市场？国内的投机资金是否会偃旗息鼓？专家建议，要平稳仍在高涨的房价，有关部门仍需把好几道关。

    全球游资狂注房产市场　跨境资本“煽风点火”

    近年来，房地产市场成为资本高度专注、不断流入的“金盆地”。全球资本为了逐利，跨境投资成为重要的投资手段。

    根据仲量联行最新全球房地产资本报告，２００５年全球直接房地产投资额增至４７５０亿美元，比２００４年增长２１％。其中，亚太市场以６７５亿美元占据约１４％的份额，该投资额比２００４年增长４６％。尽管欧洲市场的交易额占据跨境投资总交易额的三分之二以上，但亚太市场的跨境投资增幅最大，达５６％，其交易额接近２００亿美元。

    中国成为跨境资本高度关注的新兴市场。仲量联行国际资本集团国际董事郝思建说，中国正成为一个跨地区资本流动热点，并且日益受到欢迎。２００５年中国市场外资买入总金额达２３亿美元，卖出金额相对来说微不足道。全球来源资本在商铺和写字楼市场显得尤为活跃，购买的资产价值高达１６亿美元。投资力量的主体为来自美国、澳大利亚和新加坡的资金。

    广东省房协有关专家认为，从２００６年上半年房地产开发资金来源看，国内贷款、外资、定金和预付款的增长趋势较快，自筹资金下降幅度较大，房地产信贷投资风险有所增大。上半年，广东房市开发到位资金１３０４．２亿元，其中外资２４．４７亿元，同比增长了４６．２１％。

    如果没有出台的“外资炒楼限制”，业内人士预计，未来一段时间国际资本进入中国的趋势仍将继续，并且会日益关注中国快速发展的二级城市。这道刚刚筑起的“大坝”，为“煽风点火”的跨境资本及时泼了一盆冷水。

    平稳房价依然“任重道远”

    在肯定刚刚出台的“限制外资炒楼”政策的同时，不少业内人士认为，从各种数据来看，经过几轮“风雨”的开发商“信心增强”，对市场销售乐观，平稳房价仍然“任重道远”。

    广东省房协市场分析课题组最新发布《２００６年上半年广东房地产市场分析报告》现实，上半年广东土地开发投资成倍增长，达１２３．４２％，土地开发投资面积增长３６．９２％，反映开发商对土地投资信心增强。

    商品房施工面积同比增长１２．８５％，新开工面积同比增长１１．２４％。竣工面积增长４４．６８％，与去年同期下降１２．５６％形成强烈对比，主要原因是由住宅竣工面积、商业竣工面积和其他竣工面积增长拉动，表明开发商对市场销售乐观。

    与此对应，不少一线城市、中西部省会城市的房价，还是在继续上涨。二季度，广州、深圳二手房交易分别为７７７０００万元、１２６５６００万元；环比分别增长１４％、２９％；销售面积分别为２２７．６万平方米、２８６．８２万平方米。而作为中国—东盟博览会举办城市的广西首府南宁，上半年土地交易价格指数同比上升３．９％，比一季度涨幅高２．１％，房屋销售价格同比上扬５％。昆明、贵阳、成都等地的房地产价格仍呈现明显的上升趋势。    

    警惕外资“变脸”突入中西部市场

    《意见》对港澳台地区居民和华侨在境内购买房地产给予了相对宽松的待遇。有专家提出，要警惕境外游资“变脸”，通过港澳“转口”进入内地。同时，为了平稳房价，对国内资金的“炒作”也应该进一步加大控制力度。

    许多外资机构将香港特区作为进入中国大陆市场的基地，在统计中显示来自港澳的买家未必完全是港澳居民。同时，由于２００６年我国不少城市的房地产市场仍强劲增长，内地的投资者也很有可能成为重要的资本输出方。

    多年从事金融行业研究的专家徐文广认为，目前必须注意国际游资通过注入香港、澳门，将自己打扮成“港资”、“澳资”进入内地市场。他在接受记者采访时承认，南宁、昆明、成都等地，因为依托中国—东盟博览会、大湄公河次区域等跨国区域经济合作机遇，正在被国际游资高度关注，这类游资为确保自己在前期已经获得的暴利，肯定会不惜代价与中央遏制房价高涨政策“博弈”。

    香港前财政司司长梁锦松认为，从中央政府的调控手段上看，短期内国内房地产市场已经没有太大的炒作空间，但从长期上看，随着中国经济稳定持续发展，房地产市场仍有发展空间。他提醒香港、澳门市民注意：囤积炒卖的时代已经过去，只有把房地产视为长远投资，按需分配资金才能确保自身财产安全。

    不少专家认为，要持续实现对房地产市场的控制，应在适当时期通过开征物业税、加大银行监管力度等方式来增大炒卖楼盘的风险，稳定房价。房地产专家蔡为民说，在控制房价飞涨的时候，遏制投机需求比控制供给更直接有效，应选择合适时机开征物业税。物业税并不与财产直接联系，它是指持有与使用房屋须缴纳的税负，在台湾被称为房屋税，在香港被称为差饷税，性质与拥有汽车者每年要交汽车牌照税、燃料税的情况类似。（完）