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2017年南宁住宅市场供需两旺 商办市场或举步维艰

2017年01月19日 15:31:39 来源: 南宁汇思堂公司

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  2017年南宁楼市是涨是跌?这始终是百姓眼中的热点问题,各种意见领袖们的判断此起彼伏,莫衷一是。

  2016年南宁楼市再热再控,一波三折,始终占据着社会舆论的核心位置。据统计显示,2016年南宁商品房成交面积和成交均价都比去年明显增长,涨幅分别是24.5%和6.9%。但另外一个事实是,2016年商品房库存量尤其是商办市场库存量较高,约370万平方米,去化周期约52个月。

  商品住宅市场:精品和高配产品将是市场主流

  “年前的销售压力比较大,每天都要给很多意向客户打电话,因为公司想把2016年上半年开盘的房源尽快销售出去。”五象新区一楼盘的置业顾问李小姐说道。

  据统计,截止至2016年12月31日,南宁商品住宅的库存量约为500多万平方米。这批库存分布区域如何,主要是哪些产品?

  从区域来看,南宁楼市库存重头都压在五象新区。从产品类型上,100~144平方米户型库存量最高,面积达到227万平方米;其次是80~90平方米的户型,可售面积达59万平方米。

  2012-2015年,南宁商品住宅供求比在1:1.1-1.37之间,市场较平稳。2016年却出现供不应求的现象,供求比为1:0.83,买方和卖方市场之间的博弈将更微妙。

  除了待消化的库存,2016年1-11月南宁商品住宅新开工面积717万平方米,同比增长2.08%。据《南宁晚报》不完全统计,2017年南宁各城区将有40余个全新盘入市,加上老盘新品推出,2017年南宁楼市货量充足,购房者将有更多选择机会,这也将更考验房企的市场竞争力。

  广西大学陈劲寒教授表示,很多城市都面临着较高的库存压力,相对来说,南宁的去化压力是比较小的。“南宁作为北部湾经济区核心城市,具有很强的人口吸附能力。每年涌入南宁的人口都在逐年增加,购房需求也会不断上涨,完全有能力消化目前的住宅库存。”

  业内人士认为,随着国家逐步放开“二孩”政策,为了改善居住环境,南宁市场也会迎来一批经济实力较强的二套房置业者。但值得注意的是,现在的购房者“口味越来越挑”,开发商要在产品上下功夫,做精品和高配产品,才能抢得市场先机。

兴宁区一处开工在建的楼盘。

  商办市场:日子不好过,销售方式和规划亟需升级

  相比住宅市场的量价齐升,商业和写字楼市场仍旧比较艰难。

  近期新华网广西房产频道编辑来到西乡塘大学路一栋商业广场,虽然临近西乡塘客运站,但是没有看到与之相匹配的繁华景象。一楼餐饮区门庭冷清,二楼超市也看不到购物的人,营业员正聚在一起聊天,不少商铺大门紧闭并贴着招租信息。

  拐角处的招租办公室没人上班,只在门上贴着咨询电话,编辑打电话过去,接电话的人热情地介绍说:“我们这里位于相思湖核心商圈,现在有很多写字楼和商铺待出租,铺面是90块钱一平方,写字楼是毛坯房,最低价格是10块钱一平方。”介绍人说这个价位在南宁属于中低水平。

  目前南宁商办市场总体库存面积达到369万平方米,去化周期约52个月。其中,商铺的供应量是56.04万平方米,较去年同比下跌31%,成交34.61万平方米,同比上涨29.64%。即便如此,商铺仍然是供大于求,2016年的供求比为1.62。

  写字楼方面,2013年以来,以五象新区为代表的区域在全国大牌房企涌进下,多个写字楼项目拔地而起,两大新兴CBD使南宁写字楼进入供应高峰期。

  规模庞大的市场供应量,以及越来越多的竞争对手,如何寻求新的出路并改变销售模式成了开发商亟需解决的难题。

  “目前市场上的商铺和写字楼太多了,整个市场一下子肯定消化不完。”厦门早辰文化传播有限公司南宁分公司副总经理黄莉介绍说,地产行业的盈利并不像外界想象中的那么高,对于待售的商铺和写字楼,开发商一般不会轻易选择降价换量的销售模式。“我们一般会根据购买客户的需求为他们定制一套方案,帮客户解决未来的问题和实现未来的价值。如果客户以资金为盈利目的,就帮他们解决租赁的问题;如果客户想买铺面作为投资,客户为什么要买,我们要帮他考虑这个问题,确保真正实现客户的投资价值。”

  筑家易南宁公司项目部总监曾新介绍说,对于商办市场的销售,常见的销售模式是分销以及招商+分销的形式。但起决定性作用的还是地段,“比如万达系列中的青秀万达和江南万达的商业在市场中比较吃得开,但是写字楼和办公类型相对来说就比较难销”。

  面对供过于求的市场行情,一些开发商也做出了“另类”尝试。2016年12月,五象新区一项目要把原本规划中的8栋写字楼改成住宅,从而引发了业主不满。写字楼改住宅,没有商业带动,住宅就没法升值,并且住宅的增加明显加大了学区房的就学压力。陈劲寒教授表示,开发商对项目的开发要在前期做好调查和规划,砸钱也要花到点子上,盲目跟风做出来的产品如果消费者不买单,既实现不了收益又浪费了资源。(洪基霞 陆凤玲)

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